はぁとふるホーム 住宅価格へのこだわり

家を持つベストタイミング

■私たちの仕事は情報提供

●あなたの家の「建て時」は?
購入に無理があったり、不安を解消されていない状態で購入を決断することを強いる営業スタイルは、購入される側にも、売る側にも不幸で、異常な状態といえます。
私たちは冷静な判断を行なっていただく為に、様々なシミュレーションを通して見えてくる、土地・建物の諸条件を明確にしています。

■住まいを取得するタイミングの難しさ

物価と金利

物価・借入金利・預金金利購入時期を計る物差しには左記のような指針があります。全ての事項でベストタイミングが望まれますが中々難しいのも事実。

例えば、私和泉が初めて家を持ったのは、25年前。札幌市西区発寒の分譲地で、土地の価格は坪15万円のお手頃価格でした。当時の建物価格は坪40万円程、これは今の水準と大きな差は無いかも知れません。

ここまで聞くと、「いい時期に買ったな!」と思うでしょうが、当時の住宅金融公庫の貸出金利は5.5%、住宅金融公庫マイホーム資金は5.5%、市中の金融機関の住宅ローン金利にいたっては8.88%でした。そんな高金利時代でしたが、皆、それが当たり前と思っていました。誰も「金利が高い」とは思っていなかったのです。

ですから、多くの方が土地を買い、住まいを建てられていました。今の物価・借入金利・預金金利こそ、ある意味不思議かも知れません。

金利は日本の有史の中でも稀に見る低金利。建物の価格については、バブル後のデフレを経て26年前と大きく差の無い水準。決定的違いは預金金利です。

今の普通預金・積立タイプ預金金利では、預けたお金が二倍になるまでに…

金利

当時は定期預金であれば3〜4%でした。

家賃水準も低く、自己資金を貯め易い状況であったと言えるのでしょう。

今が良いのか、数年後が良いのか・・とても難しい判断ですが、だからこそ、

シッカリとした情報とシミュレーションによる判断が必要です。

■借入限度額の本来あるべき考え方ですが・・

とかく借入限度額とかく物件価格から自己資金を引いて考えがち。
しかし、住まいを持ってから、想定していなかった費用に気付く
ようでは計画が妥当であったとは言えません。

いろいろなケースで『考える

返済計画だけではなく、住宅取得後のキャッシュフロー(現金収支)
こそ重要です。支払可能額を冷静に算出する事から始めましょう。


賃貸住宅

● 「賃貸住宅だから気楽」!?
冷静に考えて見ましょう。
例えば、住宅ローンにはエンド(完済)がありますが、家賃にはありません。
また、万一、主たる収入を得ている方に不慮の事故や病気で亡くなってしまった時、
残されたご家族は気楽でいられるでしょうか。
家賃とローン返済額・・どちらが多いのかをシミュレーションする必要があるでしょう。


持ち家

●では持家だから安心?
一概にそうとも言えません。
例えば、年収が右肩上がりを前提としての計画・変動金利での計画など、収入と支出に ついて将来起こりえるシナリオをシミュレーションする必要があるでしょう。


マンション

●マンションと戸建、どちらがリスクが高い?
戸建に無くてマンションにあるもの、それはエレベータ・通路・玄関ホールなどの共用部分です。
管理費や修繕費はその共用部分の経費負担であって、ローンが終わっても、これらが無くなる事はありません。
戸建の場合のローン返済と、マンションの場合のローン返済・管理費・駐車場料金のそれぞれの支払合計を、
将来にわたってシミュレーションする必要があるでしょう。

現実に行ったシミュレーションをご紹介します。

■シミュレーション例(今か、三年後か)

現在の状況は

自己資金は?

ご主人35歳、家賃7万円の賃貸住宅にお住まいで、現在の自己資金100万円、積立を月々3万円されていて、今がいいのか、もう3年自己資金を増やしてからの方がいいのかを思案中。
この条件で、家賃を払いながら積立貯金を3年間してから家を持つのと、今ただちに家を持つのとでは、どちらが借入金完済までの住居費支払総額が少なくなるのかを算出してみます。

まず、購入予定の土地・建物を仮定します。

土地と建物シミュレーション

つまり、借入金は2,720万円−自己資金100万円=2,620万円借入となります。

土地・建物と家賃の値上がり率を想定します。
現在と3年後の借入金金利を想定します。この場合、3年後に0.5%金利が上がっている想定です。

返済期間は35年とします。

ここで、コンピューターによるシミュレーションを行なってみると・・

差額は?
一日遅れるごとに

になります。という、結果が表されました。

なぜこうなるのか・・月々3万円を3年間36ヶ月も積み立て、元金だけで計108万円増え、
元からあった自己資金を足すと少なくとも合計208万円にはなっています。
さらに、土地・建物とも、値上がりはしないという想定ですので、単純に考えれば、
借入金が少なくなって、支払総額も少なくなりそうなのに…

このケースの場合、多くの皆さんも錯覚するポイントが隠されています。
それは…
(1)積立貯金を毎月3万円づつ行なっても、低金利ゆえに利息の上積みはありません。
今の低金利下では、貯めているより借りる方にメリットがあります。これを解りやすくすると・・
(2)3年後まで、住居費としての7万円の家賃の支出は続きます。
(3)3年後の借入金金利を0.5%UPと想定しているので、3年後の借入金が積立貯金分
108万円少なくなっても、借入金返済総額は35年間で、0.5%の金利差分139万円が増えてしまいます。

よってこのケースの結論は、
家賃7万円の賃貸住宅に住み3年間貯蓄するより、直ちに住宅を取得する方が支払総額は少ないとなります。

このように、漠然とイメージしていることをシミュレーションしてみると、問題点が浮き彫りになります。
また、所得や自己資金、購入物件よって、今が住宅を持つタイミングにあるのか、ないのかは
簡単にシミュレーションできます。

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